Sicherlich hat sich so gut wie jeder Eigentümer:innen in den letzten Wochen und Monaten mal mit dem Thema Grundsteuerreform beschäftigt. Viele Begriffe wie Grundsteuer, Strafzahlung, Deadlines etc. werden dabei in den Fokus gerückt sein. Eine große Verunsicherung macht sich breit und die Begriffe werfen viele Fragen auf.

Wir haben dieses wichtige und umfängliche Thema mit unserer Steuerberaterin Nadine Maus besprochen und wollen die Erkenntnisse mit Ihnen teilen.

Bisher (Stand OKT 2022) haben 12. Mio. Immobilieneigentümer die erforderlichen Angaben gemacht. 24 Mio Eigentümer müssen Ihre Grundsteuererklärung noch abgeben. Hier einige Fakten und Hintergrundinformationen zum Thema.

Hintergrundinformationen zur Grundsteuer und zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und ist von den Eigentümern jedes Jahr zu zahlen. Zum Grundbesitz zählen: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte. Die Grunderwerbsteuer ist einmalig zu zahlen, wenn ein Grundstück oder Gebäude gekauft wird.

In der Vergangenheit gab es ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die Bewertung von Grundeigentum zu Steuerzwecken reformiert. , einheitlichen Grundlage, Einheitswerte von 1935 und 1964 unterschiedliche Regionen , Dazu wurde dem Gesetzgeber eine Frist zur Umsetzung gesetzt.

Der Zeitraum für Basisdatenerfassung für jedes Grundstück war ursprünglich der Zeitraum zwischen dem 01.07.2022 bis 31.10.2022. Bereits Anfang Junli gab es Pressemeldungen, dass das elektronische System Ester dem Ansturm nicht gerecht werden konnte. Ende Oktober wurde dann eine Fristverlängerung auf den 31.01.2023 beschlossen.

Alle Transaktionen (Also Käufe und Verkäufe) die in 2022 durchgeführt wurden, bleiben unberücksichtigt. Das bedeutet, wer am Stichtag 01.01.2022 im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist, ist verpflichtet, die Erklärung abzugeben.

Nach Abgabe soll der Grundsteuerwertbescheid an den Eigentümer versendet werden. In der jeweiligen Kommune soll es im Folgenden zu Hebesatzanpassung kommen, damit die tatsächliche Belastung für die Eigentümer nicht höher ausfallen soll – so die Planung der Gesetzgebung. Der neue Bescheid über die Grundsteuer wird erst zum 01.01.2025 versandt, sodass dann erst die tatsächliche steuerliche Belastung für jeden nachvollziehbar ist.

Was fordert der Gesetzgeber?

Alle Eigentümer bekommen vom zuständigen Finanzamt (Liegenschaft des Grundstücks) einen Brief mit Informationen zur Grundsteuerreform zugesandt. Darin enthalten sind alle wichtigen Informationen zum Grundstück wie Grundbuchblatt, Flur, Flurstückzähler, Flurstücknenner, Fläche in Quadratmeter und der jeweilige Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter (bei uns in NRW). Manchen Immobilieneigentümern liegt der Brief noch nicht vor. Hier ein Tipp unserer Expertin: Wer den Brief noch nicht bekommen hat kontaktiert sein zuständiges Finanzamt für die eigene Steuererklärung und bittet um Versand des Schreibens.

Wer muss die Erklärung abgeben?

alle Eigentümer von Grund und Boden, sowie erbbauberechtigte (Nutzer), die zum 01.01.2022 im Grundbuch vermerkt sind.

Welche Informationen sind notwendig?

  • Aktenzeichen: das Aktenzeichen wird vom Finanzamt vergeben  

  • Grundbuchinformationen (Hier insbesondere Grundbuchblatt, Flur, Flurstück: Zähler und Nenner), weitere Informationen finden Sie hier

  • Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. Für alle Grundstücke in NRW können die Informationen hier abgerufen werden

  • Grundstücksfläche: können hier abgerufen werden 

  • Informationen zu den Eigentumsverhältnissen

  • Wohnadresse

  • Grundstücksart

  • Baujahr und Wohnfläche

  • Anzahl der Garagenstellplätze

Wie wird die Wohnfläche ermittelt?

Eigentümer können die Wohnfläche zum Beispiel aus dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müssen die Daten auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüft werden.

Bei der Wohnfläche einer Wohnung werden die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, als Grundlage herangezogen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt Auskunft über die Quadratmeter, die dem jeweiligen Eigentümer zugerechnet werden. Diese beschreibt die Wohn- und Nutzfläche des Eigentumsanteils der Immobilie.

Sind weitere Besonderheiten bei der Wohnflächenangabe oder bei Sanierungen zu beachten?

Hier möchten wir durch Beispiele eine praktische Hilfe bieten:

BesonderheitBerücksichtigungen bei der Wohnfläche
unbeheizten Wintergärten Hälfte der Fläche 
Balkonin der Regel zu einem Viertel(Höchstens bis zur Hälfte)  
Loggienin der Regel zu einem Viertel(Höchstens bis zur Hälfte)  
Terrassenin der Regel zu einem Viertel(Höchstens bis zur Hälfte)  
Dachgärtenin der Regel zu einem Viertel(Höchstens bis zur Hälfte)  
KellerZubehörraum: Keine Berücksichtigung  
SpeicherZubehörraum: Keine Berücksichtigung  
WaschküchenZubehörraum: Keine Berücksichtigung  
AbstellräumeZubehörraum: Keine Berücksichtigung  
ArbeitszimmerZubehörraum: Keine Berücksichtigung  

Was gilt bei Kernsanierung? Wann liegt eine Kernsanierung vor?

Hier empfiehlt unsere Steuerberaterin:

Bei älteren Gebäuden wirken sich Modernisierungen auf den Immobilienwert im steuerrechtlichen Sinn aus. Wichtig für die Grundsteuererklärung 2022 ist, ob eine so genannte Kernsanierung vorliegt. Dadurch wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht. Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischer Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei als neuwertig anzusehen sind. Die erfolgte Sanierungen müssen dazu in einem zeitlichen Zusammenhang stehen.

Wenn man sich unsicher ist, ob eine Kernsanierung anzugeben ist, empfehle ich, einen Fachmann zu konsultieren. Dies kann der eigene Steuerberater*in sein oder man setzt sich mit der Hotline des Finanzamtes in Verbindung.

Wenn eine Kernsanierung angegeben wird, verlängert sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und somit erhöht sich auch der Wert des Hauses. Dadurch wird bei kernsanierten Häusern auch eine höhere Grundsteuer fällig.

Wie oft muss die Erklärung abgegeben werden?

Alle 7 Jahre muss eine Erklärung über den Wert des Gebäudes abgegeben werden.

Wie gebe ich die Erklärung ab?

Viele Eigentümer in NRW können ihre Meldung zur Grundsteuerreform auch über das Portal abgegeben. Dieser Weg ist oftmals einfacher und nachvollziehbarer. Sonst bleibt noch der elektronische Weg über Elster. Sind Sie ggf. noch nicht registriert, ist das der erste Schritt.

Gibt es eine Frist zur Abgabe ?

Für die Erklärung zur Grundsteuer haben Sie Zeit vom 01.07.2022 – 31.01.2023. Da Elster überlastet, Einloggen und Account anlegen, 36. Mio Eigentümer,

Was gilt bei Erbbaurecht?

Der erbbauberechtigte (Nutzer) muss die Erklärung abgeben. In einigen Fällen benötigt dieser die Hilfe des Erbbaurechtgebers (Eigentümers des Grundstücks)

Wie wird grundsätzlich die Grundsteuer berechnet?

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Was passiert nach Abgabe der Erklärung?

Der neue steuerliche Wert der Immobilie wird ermittelt und vom Finanzamt in einem Bescheid mitgeteilt. Unser Tipp: Den Bescheid prüfen, um Fehler zu festzustellen. Die Einspruchsfrist gilt ab Zugang des Bescheides 4 Wochen.

Was macht der Steuerberater und welche zusätzlichen Daten werden benötigt?

Steuerberater:innen machen eine elektronische Meldung über Elster. Dazu sind zusätzliche Angaben und Unterlagen erforderlich:

  • Schreiben über Information zur Grundsteuerreform
  • Wohnfläche
  • Baujahr
  • Kaufvertrag (Eigentumsanteil am Objekt)
  • Anzahl der Garagen

Hat das Finanzamt schon Bescheide erstellt und verschickt?

Derzeit liegen unserer Steuerberaterin noch keine Bescheide vor.

Einspruch erheben gegen den Grundsteuerwertbescheid sinnvoll?

Fakt ist, wer den Bescheid über den Grundstückswert erhält und nicht mit der Bewertung des Finanzamts einverstanden ist, muss innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen. Wer abwartet, bis der Steuermessbescheid kommt, oder mit dem späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde nicht einverstanden ist, kann gegen eine falsche Bewertung des eigenen Gebäudes unter Umständen nichts mehr machen.

Zum Schluss nochmal Zusammengefasst: Die Erklärung ist bis zum 31.01.2023 (Stand Dez 2022) abzugeben. Sofern Unsicherheiten bestehen, können die folgenden Quellen zwecks Unterstützung genutzt werden:

  • Grundbuchamt (Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registrierungsnummer“ der Immobilie)
  • Online System Boris (Bodenrichtwert)
  • Steuerberater (kann allumfänglich helfen)

Wenn Sie weitere Informationen benötigen berät Sie gerne das Team von Finanzwerk, damit Sie die Abgabe möglichst problemlos tätigen können.